浅谈合同法及相关法律常识的认识（3）

   三、专项合同探讨

   特别说明:此后所述,我们以有效的合同为前提,此外的三种情况和可解除的合同,之前已做了概述,是我们应防范的,以下交流的情形,是我们应积极了解和运用的.

   （一）买卖合同

   买卖合同是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。

   根据合同法第174条、第175条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时，参照买卖合同的规定；互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。

   1、买卖合同的生效

   原则上,买卖合同自签订时生效，因为还有一些附条件和附期限等特殊情况下的合同，大家知道有这么回事儿就可以了，平时运用不多。

   2、签订地

   原则上，除有特别说明外，以后签章人签字、盖章、按手印的地点为签订地。

   3、合同的履行：

   （1）动产以交付为履行。

   （2）不动产以登记为履行

   4、——穿插一个很重要的基本概念：物权

   买卖合同，所产生的法律后果是债权，也叫合同之债。

   物权，就是所有权。为了方便与大家的交流，我把合同效力和物权变动串着分析

   （1）物权变动举例一：

   甲于1月份与A房地产公司签订一份房产买卖合同，选定某套房，价款50万元，当时交纳房款25万元，约定9月份交房时付清35万元余款。5月份，A房地产公司又以60万元的价格，与乙签订了该套房的买卖合同，乙交纳房款20万元，约定9月份交房时付清40万元余款，乙同时在房管局办理了预告登记，因提前完工，8月份，A房地产公司又与丙签订了该套房的买卖合同，丙交纳了65万元的房款，并领取了房屋钥匙，开始装修。

问题：

   ① 该套房目前所有权归谁

   ② A房地产公司和甲、乙、丙三人目前与该套房产是什么关系。

   ③ 房地产公司和甲、乙、丙三人之间形成了什么关系

   解析

   物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

   ① 该套房目前所有权归谁

   目前依然是A房地产公司的房产，A房地产公司是所有权人，即物权人。因为不动产的物权变动，是以登记为要件。预告登记只是可以防止物权发生其他变动，不是已经归乙所有。即：不动产的所有权改变是——有效的合同+登记。

应注意的是：预告登记不同于产权登记。在此所说的登记，指的是产权登记。

   ② A房地产公司和甲、乙、丙三人目前与该套房产是什么关系。

   乙是最有可能取得该房产的人，因为其办理了预告登记，如果其在房产完工通过验收后，三个月内及时与A房地产公司办理房产登记，则乙取得该房产所有权，不以其是否付清房款为前提，当然，不付清房款，A公司也不会与其办理登记。如乙付清房款，A公司不办理登记，则乙可诉至法院要求A公司办理，法院会支持乙的主张。

   ③ A房地产公司和甲、乙、丙三人之间形成了什么关系

   A公司与甲和丙形成了债权关系，如果A公司的情节恶劣，存有欺诈行为，甲和丙均可要求A公司双倍返还已付款项。

   在此提示大家注意另一个基本常识：食品类的商品，情节恶劣，存有欺诈行为，可以要求十倍的赔偿。

   依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

   第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

   （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

   （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

   第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

   （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

   （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

   （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

   （2）物权变动举例二：

   甲有一块玉，于6号与乙商议，以3万元的价格卖给乙，约定18号交款取玉。8号，丙看中了甲的玉，以3.5万元谈妥，丙当场交了1万元定金，约定15号付全款，取玉。丁9号去甲家，也看中了这块玉，商定4万元，但丁没有带钱，因关系相熟，甲当即把玉交给了丁，约定丁明天送钱来。

   问题：

   ① 该块玉目前所有权归谁

   ② 甲、乙、丙、丁四人目前形成了什么关系

   解析

   民法理论将交付区分为现实交付和观念交付，现实交付是我们常用的交付方式。观念交付交付方式包括：简易交付、指示交付、占有改定，在此不多解析了。

   我国《物权法》第23条关于动产物权以交付为变动的生效要件的规定，统领各种类型的动产物权变动，其但书仅适用于动产抵押权、浮动抵押权、海上运输的指示单证及非基于法律行为的动产物权变动等极个别的情形。从物物权的变动、船舶、航空器和机动车诸物权变动，只要是基于法律行为的，依然以交付而非登记为生效要件。

   ① 该块玉目前所有权归谁

   目前该玉归丁所有，因为已经完成了交付。动产的物权变动与是否付款没有关系。

   动产的所有权改变是——有效的合同+交付。

   ② 甲、乙、丙、丁四人目前形成了什么关系

   甲与丙、丁两人均形成了债权债务关系，不同的是，甲是丙的债务人，是丁的债权人。

   5、穿插几个合同中很重要的基本概念：定金

   定金（不得超过合同金额的20%）：

   例：甲与A酒店定年夜饭包厢，一桌标准为10000元，甲交付定金3000元，到大年夜出现了两种情况：

   （1）A酒店没有安排甲的包厢。

   ——A酒店应向甲返还5000元。

   计算方式：3000元中，2000元是定金，另外1000不是定金，不能要求双倍返还，即2000*2+1000=5000元。

   （2）甲未去A酒店用餐。

   ——A酒店应向甲返还1000元。

   计算方式：3000-2000=1000元，此1000元酒店如不返还，即为不当得利，甲可诉至法院要求其返还，法院应予支持。

   （3）假如甲只交了1000元定金。

   那在以上两种情况下，甲又权要求A酒店返还定金的双倍，即2000元，或者甲A酒店有权不退还甲的1000元定金。

   （4）还有其他部分履行合同的情况，大家按履行合同的百分比与定金的百分比相对应这样理解，也就可以了，在此不再多述。

   6、串插几个合同中常见概念——违约金

   违约金

   （1）如果合同当事人在合同中没有约定违约金的，违约金等于违约所造成的实际经济损失。

   （2）合同法规定当事人可以对违约金进行约定。

   《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”

   请大家注意以下事项：

   ——违约金分赔偿性违约金和惩罚性违约金。

   违约金，约定的数额不得超过合同金额的30%，法院可以根据实际损失调整违约金的金额。

   原则上违约金不得与定金与赔偿金并用，定金与赔偿金视具体情况，不限制同时适用。

   7、串插几个合同中常见概念——赔偿金

   （1）支付赔偿金必须具备两个特殊条件：

   ① 违约行为确实给对方造成了损失；

   ② 支付违约金后还不足以补偿此损失（注：做为该条款的表述，我们在了解时，不必深究，原则上我们在签订合同前，仍以违约金不得与定金与赔偿金并用为原则来把握）。

   违约方所承担的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。

   （2）赔偿的范围。

   ① 直接的损失：财产上的减少、毁损、灭失；

   ② 间接的损失：可得利益而没得到。

   （3）限制性条件。

   ① 不得超过违约方订约时预见到的损失。

   ② 遭受损害的一方有义务采取措施来防止损失的进一步扩大。如没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。